Dnia 16 grudnia 1991 roku w Brukseli podpisany został Układ Europejski ustanawiający stowarzyszenie między Rzeczpospolitą Polską z jednej strony a Wspólnotami Europejskimi i ich państwami członkowskimi z drugiej strony¹.
Po przeprowadzeniu procedur ratyfikacyjnych a następnie wymianie not Układ wszedł w życie 1 lutego 1994 roku stając się częścią porządku prawnego obu sygnatariuszy.

Na mocy art. 68 zobowiązano Polskę do stopniowego dostosowania istniejącego i przyszłego ustawodawstwa do systemu prawnego obowiązującego w Unii Europejskiej. Harmonizacja prawa polskiego ze standardami unijnymi stała się jednym z elementów realizowanego od lat procesu przeobrażeń zmierzających do budowy nowoczesnego, demokratycznego państwa prawa funkcjonującego w ramach europejskich struktur gospodarczych i politycznych.

Postanowieniami zawartymi w art. 44 ust. 1 Układu Europejskiego, Polska zobowiązana została do stosowania zasady tzw. "traktowania narodowego" podmiotów pochodzących z obszaru Unii Europejskiej. Zasada traktowania narodowego dotyczy podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podmioty pochodzące z obszaru Unii Europejskiej. Możliwość rozwijania tej działalności łączy się zwykle z korzystaniem z nieruchomości na podstawie różnych tytułów prawnych. Fakt ten wyraźnie dostrzegają postanowienia Układu, które podejmują problematykę stosowania narodowego w zakresie nabywania i sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z tą zasadą obywatele oraz przedsiębiorstwa pochodzące z państw członkowskich Wspólnoty nie mogą być traktowani na mniej korzystnych warunkach niż te jakie przewidziane są dla obywateli i przedsiębiorstw polskich, w sytuacji gdy pragną założyć przedsiębiorstwo i prowadzić działalność gospodarczą na terytorium Polski.
Artykułem 44 pkt 6 Układu (Załącznik XII e) traktowanie narodowe zostało wyłączone w zakresie nabywania i sprzedaży zasobów naturalnych oraz gruntów rolnych i leśnych². Skuteczność tego wyłączenia jest niezależna od istnienia związku pomiędzy nabywaniem tych nieruchomości, a podejmowaniem i prowadzeniem działalności gospodarczej.
Wyłączenie problematyki nabywania nieruchomości rolnych i leśnych z traktowania narodowego ściśle koresponduje ze zniesieniem obowiązku stosowania zasady standstill w zakresie jej prawnego regulowania, bowiem Polska zobowiązała się, iż nie ustanowi żadnych nowych przepisów, ani nie podejmie żadnych środków, które wprowadzałyby dyskryminację w odniesieniu do podejmowania i prowadzenia na terenie Polski działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwa i obywateli Wspólnoty. Konsekwencją tego odejścia jest możliwość tworzenia w tej dziedzinie mniej korzystnego prawa, w porównaniu z dotychczas obowiązującym.
Dalej idące stanowisko sygnatariusze Układu wyrazili w odniesieniu do zasad nabywania i korzystania przez jednostki gospodarcze Państw Członkowskich z nieruchomości zabudowanych i przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy, a także nieruchomości lokalowych.
Zgodnie z art. 44 ust. 7 Układu Europejskiego, który stanowi: "niezależnie od postanowień niniejszego artykułu, przedsiębiorstwa Wspólnoty założone na terytorium Polski będą miały od dnia wejścia w życie niniejszego układu prawo nabywania, używania, wynajmowania i sprzedaży nieruchomości, w wypadkach gdy będzie to bezpośrednio konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej, dla której zostały założone. Nie później niż do końca pierwszego etapu (okresu przejściowego), Polska przyzna te prawa oddziałom i agendom założonym w Polsce przez przedsiębiorstwa Wspólnoty", zatem już od dnia jego wejścia w życie przedsiębiorstwa Wspólnoty powinny mieć prawo nabywania, jak też uczestniczenia w innych formach obrotu nieruchomościami inter vivos, jeżeli taki obrót jest bezpośrednio konieczny dla prowadzenia działalności gospodarczej, dla której zostały założone.
Powyższy termin nie znajduje jednak zastosowania, bowiem postanowienia Układu przewidują, w określonych przypadkach nabywania nieruchomości, późniejsze terminy wprowadzania traktowania narodowego. Istnieje zatem możliwość mniej korzystnego traktowania cudzoziemców między innymi w zakresie nabywania gruntów zabudowanych i nieruchomości lokalowych stanowiących składniki majątku narodowego zbywanego w drodze prywatyzacji, jednakże przez okres nie dłuższy niż do końca okresu przejściowego.

Od dnia wejścia w życie Układu Europejskiego przedsiębiorcy otrzymali zatem prawo do nabywania, używania, wynajmowania i sprzedaży nieruchomości. W odniesieniu zaś do zasobów naturalnych, ziemi uprawnej i lasów - prawo dzierżawy w zakresie w jakim jest to bezpośrednio konieczne dla prowadzenia działalności gospodarczej, dla której zostały założone.
Polska zobowiązała się ponadto do:
1. przyznania wspomnianych wyżej praw do swobodnego nabywania nieruchomości do końca 1999 roku oddziałom i agendom założonym w Polsce przez przedsiębiorstwa wspólnotowe,
2. przyznania wspomnianych wyżej praw do swobodnego nabywania nieruchomości od początku 2004 roku obywatelom Wspólnot działającym w Polsce na zasadzie samozatrudnienia.

Przyznanie tych praw uzależniono od wspomnianej wyżej bezpośredniej konieczności nabycia nieruchomości dla prowadzenia działalności gospodarczej.

Analizując art. 44 ust 7 z art. 44 ust 1 i 2 Układu Europejskiego należy stwierdzić, że już sam Układ zawiera w sobie pewne ograniczenia w odniesieniu do zasady traktowania narodowego. Zgodnie z Układem Polska ma zapewnić nabywanie nieruchomości podmiotom wspólnotowym w zakresie w jakim jest to bezpośrednio niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Obywateli Polskich takie ograniczenie przecież nie dotyczy.

Konkludując, z dniem wejścia w życie Układu Polska powinna była zagwarantować możliwość nabywania nieruchomości przedsiębiorstwom Wspólnoty założonym na terytorium Polski, jeżeli jest to bezpośrednio niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej, a do końca 1999 roku agendom i oddziałom założonych w Polsce przez przedsiębiorstwa Wspólnoty, a do końca 2004 roku obywatelom Wspólnot działającym w Polsce na zasadzie samozatrudnienia.
W związku z tym, iż w ustawodawstwie polskim brak jest przepisów zakazujących cudzoziemcom nabywania prawa własności nieruchomości, zobowiązanie przyjęte w Układzie Europejskim zostało wypełnione. Cudzoziemcy mogą bowiem nabywać nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, po uprzednim uzyskaniu zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Posiadają oni także prawo do korzystania z nieruchomości na podstawie cywilnoprawnych umów najmu, dzierżawy i użytkowania. Ponadto w określonych w ustawie przypadkach cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości bez konieczności uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Prawo do nabywania nieruchomości w Polsce nie jest zatem zastrzeżone a jedynie uzależnione od zgody uprawnionych organów.

¹ Dz. U z 1994 r. Nr 11 poz. 38 z późn. zm.
² w rozumieniu art. 46 kc oraz art. 3 ustawy o lasach